サラリーマンの不動産投資は副業か？会社にバレない方法や低リスクな始め方とは

2024年12月12日 公開　
2024年12月12日 更新

「普段はサラリーマンとして働いているけど、副業で不動産投資をしてもバレない？」
「副業で不動産投資をする際の注意点やリスクを抑えた不動産投資の始め方を知りたい」

不動産投資を副業で始める場合、会社にバレてトラブルにならないか不安になったり、できるだけ損をしない方法で始めたいと思うでしょう。

本記事では、サラリーマンが不動産投資を副業で始める際の方法や注意点などを詳しく解説していきます。

【記事でわかること】

• 不動産投資は副業になるか否か
• 不動産投資を副業で始めるメリットとデメリット
• 副業で不動産投資を始める方法やポイント

記事を読むことで、リスクを抑えながら副業で不動産投資を始めるポイントがわかり、副収入を得られるようになるでしょう。

不動産投資は副業になる？副業禁止でも可能？

結論からお伝えすると、不動産投資は副業とみなされないケースが一般的です。

ただし念のため、副業を禁止している会社に勤めている方は、就業規則違反とならないように、事前確認をしておくことが重要です。

ここからは、不動産投資が副業とみなされない理由について見ていきましょう。

• 相続で得た不動産で利益を得ることがある
• 不動産投資は資産運用の一環としてみなされる
• 不動産投資が勤務先に損失を与えるリスクがない

相続で得た不動産で利益を得ることがある

相続によって、収益物件を譲り受けることがあります。この場合、自らの意志で不動産投資を始めたわけではないため、副業とみなされません。

不動産投資は資産運用の一環としてみなされる

不動産投資を、株式や投資信託などの資産運用としてみなされるケースも多いです。資産運用は副業に該当しないため、不動産投資も副業扱いされません。

不動産投資が勤務先に損失を与えるリスクがない

不動産の管理を管理会社に委託すれば、自分の労力や時間を不動産投資に割く必要はありません。

不動産投資をすることで、本業に支障が出る可能性は低いため、禁止されることはないのです。

また、適切に不動産投資を行う限り、会社の機密事項などの情報漏洩が生じるリスクも少ないことも、サラリーマンの不動産投資が認められやすい理由の一つです。

銀行員や公務員は副業禁止？不動産投資がNGになる人

サラリーマンは、副業として不動産投資を始めることが可能だと説明しました。しかし、銀行員や公務員などは注意が必要です。

下記に該当する方は、不動産投資がNGとなる可能性があります。

• 銀行や証券会社に勤めている人
• 公務員
• 就業規則で不動産投資が禁止されている人
• 事業規模で不動産投資を行っている人

銀行や証券会社に勤めている人

銀行や証券会社に勤めている方は、投資に関する細かい規定が設けられています。不動産投資も投資と判断された場合、規定違反とみなされるおそれがあります。

公務員

公務員は法律により、副業が禁止されています。なお、下記の要件に当てはまらなければ、副業にはあたりません。

• 独立家屋の場合5棟未満
• 独立家屋以外の場合10室未満
• 家賃収入が年間500万円未満
• 収益物件の管理業務を他社に委託している

就業規則で副業が禁止されている人

就業規則で定められている場合は、不動産投資をすることはできません。

不動産投資は副業とみなされないケースが多いのですが、給与以外で収入を得ることを禁止する会社もあります。

就業規則で副業が禁止されている場合は念の為、不動産投資が会社に定める副業に該当するか確認しておきましょう。

事業規模で不動産投資を行っている人

不動産投資における事業規模は「5棟10室」が基準とされています。

5棟10室基準では、戸建て住宅に5棟以上、もしくはアパートやマンションなどの部屋数が10室以上に投資をする場合、事業規模の不動産投資だとみなされます。

5棟10室基準に該当すると、事業とみなされる可能性が高まるため、副業禁止の会社では問題となりかねません。

不動産投資を副業で始めるメリット・デメリット

不動産投資を副業で始めるメリットとデメリットについて見ていきましょう。

メリット

不動産投資を副業で始めるメリットには、下記の3つがあります。

• 管理会社に任せれば手間なく運用ができる
• 人気のエリア・物件なら安定した収入が得られる
• ローンの審査が通りやすい

管理会社に任せれば手間なく運用ができる

本業がある方は、収益物件の管理を管理会社に任せることをおすすめします。管理会社に委託すれば、家賃の徴収や管理業務などを自分で行う必要はありません。

本業に悪影響を及ぼすことなく、副業で不動産投資ができます。

人気のエリア・物件なら安定した収入が得られる

安定した賃料収入を得るためには、物件の選定が重要です。人気があるエリアや物件には、多くの入居申込みが入ります。

結果として、収入の安定につながりやすいです。

ローンの審査が通りやすい

金融機関は、ローンの申込者の返済能力や信用力などをチェックします。

本業で安定した収入を得ている会社員は、金融機関の信用が高く、比較的ローン審査が通りやすいので不動産投資を始めやすいです。

デメリット

不動産投資を副業で始めるデメリットも存在します。下記の2つのデメリットを把握しておけば、不動産投資で失敗する確率を下げられます。

• 物件を所有すると管理や修繕費用がかかる
• 管理会社が杜撰だと手間やトラブル対応が生じる

物件を所有すると管理や修繕費用がかかる

物件の管理は委託できますが、管理会社とのやり取りは必要です。また、経年劣化による修繕費用の支払いは必須となります。

不動産自体や入室状況の管理、定期的に発生する費用のコントロールが必要になるので、時間や金銭的な負担が発生することを認識しておきましょう。

管理会社が杜撰だと手間やトラブル対応が生じる

不動産の管理は管理会社に委託することができます。

しかし、信頼できる管理会社と契約しなければ、いい加減な管理をされる可能性が高まります。入居者が不信感を募らせてしまい、トラブルに発展するかもしれません。

トラブル対応が発生すると、精神的な負担も生じ、本業に支障が出る可能性があるため管理会社選びは慎重に行いましょう。

副業で不動産投資をしたらいくら稼げる？

副業で不動産投資をした際、稼げる金額は投資する金額や利用するサービスにより異なります。

たとえば、不動産クラウドファンディングである「COZUCHI」に投資すると仮定します。「中央区銀座 商業ビル」ファンドは利回り9％、運用期間が1年です。

このファンドに100万円投資した場合、1年後に分配される金額は9万円となります。なお、源泉所得税として18,378円引かれるため、入金されるのは71,622円となります。

事前にシミュレーションを行い、投資効率を確認しておきましょう。

サラリーマンが不動産投資を始める際のポイント

サラリーマンが不動産投資を始める際は、下記の6つのポイントをチェックしましょう。

• 不動産投資が禁止されていないか就業規則をチェックし人事部門に確認する
• 本業に支障を出さない範囲で行う
• 信頼できる管理会社を見つけ運用を任せる
• 不動産投資を事業規模にしない
• 所得が20万円を超えたら確定申告を行う
• 住民税は「普通徴収」で納税する

不動産投資が禁止されていないか就業規則をチェックし人事部門に確認する

まずは、勤め先の就業規則を確認しましょう。就業規則を確認しないまま不動産投資を始めてしまうと、勤め先とトラブルになる可能性があります。

念のため、就業規則を確認した後は、人事部門にも再確認しておくと確実です。

本業に支障を出さない範囲で行う

不動産投資に熱中してしまい、本業が疎かになったり、体調を崩してしまったら、仕事に支障が出てしまいます。

本業の評価・給与ダウンにつながったり、不動産投資を含めた副業が禁止されたりしかねません。

不動産投資は無理のない範囲で行いましょう。

信頼できる管理会社を見つけ運用を任せる

不動産投資を副業で行う際は、信頼できる管理会社と契約することが重要です。こちらの話を聞いてくれるか、口コミや評判は良いか、などを調べてから契約に進みましょう。

不動産投資を事業規模にしない

副業の範囲で不動産投資を行うことは問題がなくても、事業規模となると話は変わります。不動産投資が事業規模とみなされてしまうと、問題となる可能性が高まるからです。

事業規模の目安は「5棟10室」基準です。アパートやマンションなどの部屋数が10室以上、独立した家屋が5棟以上になると、事業規模とみなされます。

所得が20万円を超えたら確定申告を行う

不動産投資による所得が年間20万を超えた場合、サラリーマンでも確定申告が必要となります。

確定申告を忘れてしまうと、ペナルティとして延滞税や無申告加算税などが課されます。

住民税は「普通徴収」で納税する

不動産投資で儲けた場合は、住民税も高くなります。原則として、住民税は特別徴収として給与から引かれていますが、昇給以外で住民税が増えることは基本的にはないため、税額が増えると勤務先に副業がバレてしまいます。

そこで、確定申告をする際には「住民税に関する事項」にある「自分で納付」を選択しましょう。

「自分で納付」を選択すると、副業分の納税は会社を通さずに行える普通徴収に変更されるので、不動産投資で稼いでいる金額を勤務先に知られる心配はありません。

副業で不動産投資を始める方法

副業で不動産投資を始める際は、下記の7つのステップがあります。ひとつずつ確認していきましょう。。

• 不動産投資の基礎知識を身につける
• 投資予算や目標を決める
• 仲介業者を探し物件を探す
• 物件の利回り・キャッシュフローを計算する
• ローン申請・物件の購入
• 管理会社を探す
• 入居者を募集・運用を開始

不動産投資の基礎知識を身につける

物件の選び方や収益を得られる仕組みなど、不動産投資に関する基礎知識を学びます。基礎知識を把握しておかなければ、思わぬ損失を被るかもしれません。

インターネットやセミナーなど、自分に合った方法で不動産投資に関わる基礎知識を身につけてください。

投資予算や目標を決める

実際の行動に移す前に、投資予算と目標を決めます。投資予算が決まれば、期待できる収益が見えてきます。

失敗しても致命傷とならないように、無理のない予算設定をすることが重要です。

仲介業者を探し物件を探す

初めのうちは自分で収益物件を探すことは難しいので、仲介業者を頼りましょう。予算や目標の利回りなどを伝えると、条件に合った物件を紹介してもらえます。

物件の利回り・キャッシュフローを計算する

条件に合った物件が見つかったあとは、利回りとキャッシュフローを計算します。利回りは高ければ高いほど良いと考えるかもしれませんが、あくまでも目安です。

運用次第で利回りは変動します。キャッシュフローを把握し、物件の収益性を確認しましょう。

ローン申請・物件の購入

ローンを利用する方は、ローン申請に進みます。ローンを利用することで現金が少なくても借入で物件を購入可能です。

比較的低金利の住宅ローンとはいえ、借入は想定される家賃収入を踏まえ、無理なく返済できる金額を設定しましょう。

管理会社を探す

副業で不動産投資をする場合は、本業に集中するためにも、管理会社に管理を任せることをおすすめします。

気になる複数の管理会社をピックアップしておき、信頼できる会社と契約しましょう。

入居者を募集・運用を開始

物件を購入し、管理会社と契約すれば、いよいよ入居者を募集する段階となります。入居者が決まれば、賃料収入が入るようになります。

会社員・サラリーマンにおすすめの不動産投資サービス

会社員やサラリーマンにおすすめの不動産投資サービスには、下記の4つがあります。

• RENOSY
• PROPERTY AGENT
• COZUCHI
• 利回り不動産

これらのサービスは少額投資に対応しています。利用する不動産サービスが決められない方は、上記のサービスを比較・検討してみるとよいでしょう。

RENOSY

「RENOSY」は、都市部の中古マンションを投資対象としています。オンラインでのサポートを受けられるので、本業が忙しいサラリーマンもスムーズに不動産投資を始められます。

引用元：RENOSYデータ（2024年12月5日時点）

PROPERTY AGENT

「PROPERTY AGENT」は、物件購入後のアフターフォローに力を入れています。

入居管理のサポートや確定申告相談会の開催などを行っているため、不動産投資に多くの時間を割けない方も、安心して利用できます。

引用元：PROPERTY AGENT（2024年12月5日時点）

COZUCHI

「COZUCHI」は、ほったらかしで不動産投資ができるサービスです。ファンドに投資をした後は特にやることがないため、本業に集中できます。

引用元：COZUCHI（2024年12月1日時点）

利回り不動産

「利回り不動産」では、マスターリース契約を締結している物件に投資をします。空室リスク対策がおこなわれており、安定した賃料収入を得られます。

引用元：利回り不動産（2024年12月1日時点）

不動産投資の副業に関するよくある質問

不動産投資の副業に関するよくある質問に回答していきます。

• 不動産投資を副業で始めたら確定申告は必要？
• 不動産投資の副業を会社にバレないようにするにはどうしたらいい？
• 不動産投資の副業で損失やリスクは出る？

不動産投資を副業で始めたら確定申告は必要？

不動産投資の所得が20万円を超えた場合、確定申告が必要です。

不動産投資の副業を会社にバレないようにするにはどうしたらいい？

住民税を「普通徴収」で納税すれば、会社にバレずに済みます。

不動産投資の副業で損失やリスクは出る？

不動産投資を副業で行う場合、損失が発生する可能性はあります。不動産投資にリスクはつきものなので、余剰資金で始めるようにしましょう。

まとめ：不動産投資の副業で収入を増やそう！

サラリーマンが副業で不動産投資を行うことは可能です。念のため、会社の就業規則違反とならないためにも、就業規則の確認を行いましょう。

ただし、公務員や銀行員などは、不動産投資がNGとなる可能性がある点に注意が必要です。

副業で不動産投資をする際は、本業に支障が出ないように、管理会社と契約すると安心です。また、会社バレを防ぎたい方は、住民税を普通徴収で納税するようにしましょう。

副収入を得たい方は、副業で不動産投資をしてみてはいかがでしょうか。